Türk Varlık Balon Ekonomisi

Türkiye uzun zamandır karşılaşmadığı kadar büyük bir ekonomik krizle karşı karşıya kalabilir. ENAG’ın son verilerine göre yıllık enflasyon oranı %142. Bu durum Türkiye’de gıda ,giyim, enerji, ulaşım gibi hayatın temel fonksiyonlarını idame ettirebilmek için gerekli temel ihtiyaçlarda büyük fiyat artışlarının yaşanmasının yanında mülklerde de ciddi fiyat artışlarına sebep oldu. Konut fiyatları ülkemizin en büyük üç şehri olan; Ankara ,İstanbul ve İzmir’de ciddi miktarlarda zamlandı. Ek olarak altın, gümüş, dolar, Euro gibi döviz birimleri de neredeyse %100 artışla karşılaştı. Vatandaşın barınma ve ulaşım için ihtiyaç duyduğu ev ve araba gibi temel varlıklar fahiş artışların kurbanı oldu.

Dünya’da bu durum için kullanılan “Balon Ekonomi “ kavramı piyasalarda stagflasyon ve hatta slumpflasyon gibi felaket senaryolarına temel hazırlayabilir. Kısaca fiyatların yüksek enflasyon nedeniyle ulaşılamaz seviyelere çıkması bunun yanında ise resesyon sebebiyle de GSMH’nin art arda küçülmesine yani piyasalarda durgunluğa zemin hazırlar.

Son zamanlarda enflasyonu kontrol altına almak için çeşitli politikalar izlenerek ekonomik balonun patlamamasını sağlamak gibi bir yöntem benimse de halen ekonomik balonların tahmin edilemez ve hatta durdurulamaz olduğunu savunan bir grup ekonomist de bulunmaktadır.

Filardo (2001), Merkez bankalarının varlık fiyat balonları ile ilgili tutumları konusunda üç temel yaklaşım olduğunu söylemektedir.

Bu yaklaşımlardan birincisi; Para otoritelerinin, varlık fiyatlarının makroekonomik değişkenler üzerinde belirleyici bir role sahip olmaması durumunda, varlık fiyatlarında meydana gelen değişimlere cevap vermemesi gerektiği şeklindedir. Varlık fiyatlarının makroekonomik rolü üzerindeki belirsizliğine vurgu yapan bu yaklaşıma göre; varlık fiyatlarındaki değişmelere merkez bankalarının cevap vermemesi gerekmektedir. Posen (2006), merkez bankalarının varlık fiyat balonlarına müdahale etmemeleri gerektiğini, para politikası yerine balonların oluşumunu önleyecek maliye politikaların geliştirilmesi gerektiğini söylemektedir.

İkinci yaklaşım; varlık fiyatları enflasyon ve çıktı seviyesi hakkında bilgi içerse dahi para otoriteleri varlık fiyatlarında meydana gelen değişimlerin balon oluşumuna işaret edip etmediğini doğru bir şekilde ayıramayacağından dolayı bu değişimlere yönelik yürütülecek bir politikanın etkin olmayacağı yönündedir. Bernanke (2010), varlık fiyatlarında meydana gelebilecek aşırı artışlara karşı para otoritelerinin varlık fiyatlarına müdahale etmelerinin doğru olmayacağını söylemektedir. Çünkü varlık fiyatlarındaki değişimlerin balon olup olmadığının tespit edilmesi zordur. Benzer şekilde Greenspan (2002), balonları saptamanın zor olduğunu, ancak onlar patladığında balon olduklarının anlaşılabileceğini belirtir. Gerçekte, Merkez bankaları varlık fiyatlarına müdahale etmek isteyebilir ancak varlık fiyatlarındaki değişimin balon olduğu konusundaki bilgi eksikliğinin yanında, para politikası araçları varlık fiyatlarında oluşan balonu ortadan kaldırmak için yeterli güce sahip olmayabilir. Ancak oluşan balonun büyümesini engelleyebilme ve kontrol altında tutabilme adına merkez bankaları önlemler alabilir. Dolayısıyla bu yaklaşıma göre; merkez bankaları varlık fiyatlarındaki değişmelerin ne kadarının balon ne kadarının balon olmadığını tam olarak bilememektedir. Bunun bir tanım sorunu olduğunu söyleyen Bernanke (2002), risksiz bir patlamanın zor olduğunu belirtmektedir. Dolayısıyla para politikası araçları varlık fiyatlarına müdahalede yetersiz kalabilir. Bu aşamada daha çok yapısal maliye politikaları öne çıkmaktadır.

Birinci yaklaşımla bu noktada örtüşen görüşe göre; varlık fiyatlarında balon oluşumunu saptamak zordur. Greenspan (2002), varlık fiyatlarında oluşan değişmelere merkez bankalarının müdahale etmekte istekli olabileceğini ancak olası bir balonu ortadan kaldırmak için para politikası araçlarının yetersiz olduğunu söylemektedir.

Üçüncü yaklaşım ise; Para otoritelerinin enflasyon ve çıktı seviyesi hakkında bilgi içeren varlık fiyatlarındaki değişime politika araçları ile cevap vermesi gerektiği yönündedir. Smets’de (1997) buna vurgu yaparak, varlık fiyatları içerisindeki bilgilerin para politikası için yönlendirici sinyaller verebileceğini ve varlık fiyatlarındaki aşırı artışların yaygın finansal istikrarsızlığa neden olabileceği, dolayısıyla merkez bankaları için varlık fiyat istikrarının önemli bir hedef olması gerektiğini belirtir. Dolayısıyla Merkez bankalarının varlık fiyatlarındaki değişimlere nasıl tepki vermesi gerektiği konusunda literatürden hareketle tam bir fikir birliğinin olmadığı görülmektedir. Bu durumun nedeni, finansal yenilik ile birlikte artan belirsizlik ve özellikle gelişmekte olan ekonomilerin küresel piyasalara yüksek oranda entegre olmasıdır (Kaplan, 1999). Bunun sonucu olarak merkez bankalarının para politikası aracı olarak kullandıkları faiz politikası istenilen etkiyi göstermede gecikebilmekte veya başarısız olabilmektedir.

Bu tartışmalar ekseninde varlık fiyatları değişimlerine tepki verilmesi gerektiğini savunan üçüncü yaklaşıma göre; merkez bankaları çıktı ve enflasyon üzerinde etkisi olduğu düşünülen varlık fiyatlarındaki değişimlere genel olarak, varlık fiyatlarındaki balonlara ise lokal olarak cevap vermek isteyebilir. Roubini (2006), balonların neden olduğu ekonomideki bozulmalara yanıt olarak ılımlı bir faiz oranının etkili olabileceğini belirtmektedir

Balon Ekonomi Nedir?

Balon ekonomi esasında herhangi bir ürünün veya ürünlerin gerçekte ederinden çok daha fazla fiyatlara işlem görmesi, bunun sonucunda ise balonun patlayarak ekonomik durgunluğa yol açması anlamına gelir.  Ekonominin herhangi bir alanında, gayrimenkul, finansvs olabileceği gibi yüksek enflasyon sonucu tüm ülkede de görülebilir.

Mahfi Eğilmez’den yaptığımız alıntıya göre Sanal değerle reel değer arasındaki farkın sanal olanı lehine giderek büyümesine balon ya da köpük denmektedir.

Balonların en eski ve en tuhaf örneği 1636 ile 1637 yıllarında Hollanda’da yaşanan “Lale Çılgınlığı”dır. İlk kez Kanuni Sultan Süleyman zamanında Hollanda büyükelçisi tarafından İstanbul’dan alınıp Hollanda’ya getirilen ve tanıtılan lale soğanı bir lüks ve statü sembolü haline gelmiştir.

1630’lu yıllarda Hollanda’da savaşların geride kalmasının da yarattığı olumlu hava ile spekülatif faaliyetler büyük artış göstermiş, hisse senetlerinin değeri artmış, konut fiyatları yükselmiş, insanlar bu tür değerleri ve malları spekülatif amaçlarla alıp satmaya başlamışlardı. Bu dönemde benzer bir spekülatif talep artışı lale soğanları için de oluştu. Bu talep artışı lale soğanı fiyatlarının artmasına ve giderek özel lale piyasaları oluşmasına yol açtı.

Hollanda’da o tarihte ortalama yıllık ücret 200 ile 400 gulden arasında değişiyordu. Lale soğanlarının fiyatı ise 200 – 250 gulden aralığına kadar fırlamış, yani bir çalışanın yıllık ücretine eşit hale gelmişti. İlgi o kadar yükselmişti ki 1636 yılında lale, Hollanda’nın birçok kasabasında borsalarda satılır olmuştu. Fiyatlar yükseldikçe yükselmiş, geleceğe dönük sözleşmeler yapılmıştı. Fiyatların yükselmesinin temel nedeni bu tür sözleşmelerle lale soğanı alanların bunları daha pahalıya satarak para kazanacakları inancında olmalarıydı.

Günün birinde her şey tersine dönüverdi. Lale sözleşmelerinin alıcısı kalmadığı anlaşılınca sözleşme sahipleri lale yetiştiricilerine sözleşme borçlarını ödeyemediler. Lale yetiştiricileri, laleleri almayan sözleşme sahiplerini dava ettiler. Davalar aylarca sürdü, ama paraların ödenmesi hiçbir zaman tam olarak gerçekleşmedi. Lale piyasası böylece çöktü ve fiyatlar hızla düştü. Balon patlamış, lale yetiştiricileri de spekülatör sözleşme sahipleri de büyük zararlarla karşılaşmışlardı.

Hollanda’dan ve Mahfi Eğilmez’den yaptığımız alıntıdan anlaşılacağı üzere varlık balonu, farklı sektörlerde herhangi bir ürünün gerçek değerinin oldukça üstünde fiyatlardan alıcı bulması, yüksek fiyatların alıcının alım gücünün oldukça üstünde kalması nedeniyle, satışların durması ve ekonomik durgunluğun görülmesi ve ekonomik çöküşe gidilmesi anlamına gelmektedir.

Japon Varlık Balonu

Japonya, II.Dünya savaşı öncesi ve sonrası dünyanın en büyük ekonomik güçlerinden biriydi. Etkili yönetimler, Japonya’nın,  2. Dünya savaşının özellikle Japonya için oluşmuş sarsıcı etkilerinden çabucak kurtulmasını sağlamış ve 40 yıl gibi bir süre boyunca aralıksız büyüme gibi örnek gösterilen bir başarıya imza atmıştır. 1980 yılına gelindiğinde dünyanın en güçlü ikinci ekonomisi ünvanını elinde bulunduran Japonya 1991 yılına girildiğinde kendini büyük bir bunalımın içinde bulmuştur.  Japon yeni Amerikan doları karşısında hızla değer kaybı yaşamış, büyüme hızı yıllık %4,5 ortalama %1,3 gibi bir seviyeden sıfıra oldukça yakın bir seviyeye kadar gerilemiş ve ekonomik durgunluk baş göstermiştir.

Japonya II. Dünya Savaşının hemen sonrasındaki dönemde,  istikrarlı siyasi iktidar (Liberal Demokrat Partisi neredeyse 1990’ların ortalarına kadar sürekli olarak tek başına iktidar olmuştur), büyük şirket grupları (Keiretsu) ve güçlü bir bürokrasiden oluşan üçlü bir saç ayağı tarafından yönetilmiştir. Bu üç güç odağı arasındaki işbirliği Japonya’nın önemli ve cesur kararlar alarak güçlü bir endüstriyel yapıya kavuşmasına olanak sağlamıştır. Özellikle Keiretsular, kendi grupları içerisinde oluşturdukları dev bankalar aracılığıyla ihtiyaç duydukları finansmanı çok elverişli koşullarla elde edebilmiş ve hükümetin ve bürokrasinin de yönlendirmesi ve koruması altında hızlı bir şekilde gelişerek pek çok endüstriyel sektörlerde dünyada ön plana çıkmayı başarabilmiştir. Banka mevzuatına devlet güvencesi ve Keiretsular’da çalışan işçilerin işe girdikleri günden emekli oluncaya kadar aynı şirkette güven içerisinde çalışabilmelerine imkân tanıyan “hayat boyu iş” anlayışı ise, toplum içerisinde sistem için gerekli olan güveni temin etmiştir.

Fakat, yukarıda değindiğimiz yapılanma zaman içerisinde Japonya’nın aleyhinde çalışmaya başlamıştır. Nitekim, devlet ve bürokrasi tarafından kollanmaları sonucunda  Keiretsu’lar piyasa koşullarından çok grup içi dayanışma mekanizmasına bağlı olarak kararlar almaya başlamışlar ve sonunda Japonya’nın ekonomik itici gücü olmaktan çıkarak giderek katlanılması gereken bir yük haline gelmeye başlamışlardır. Özellikle, grubun içinde yer alan  bankadan istenilen ölçüde ve sorgulanmadan kredi alınabilmesi keyfiyeti giderek ekonomik kaynakların verimsiz projelere yatırılmasına  ve geri ödenmesi şüpheli kredilerin verilmesine yol açmıştır.  Keiretsu şirketlerinin  bu tür borçlanmalarının diğer bir sonucu da, kağıt üzerinde teminat olarak gösterilen arsa ve gayrı menkul fiyatlarının yükselmesi olmuştur. Gerek tüketim mallarında gerek hizmet sektöründe çok büyük fiyat artışları yaşanmazken, 1990’lı yılların başına gelindiğinde gayrimenkul fiyatlarında astronomik spekülatif yükselmeler gerçekleşmiştir. Gayrimenkul ve hisse senedi fiyatlarının suni olarak şiştiği ve esas itibariyle sonsuza dek sürmesi mümkün olmayan “bubble” dönemi nihayet 1991 yılında  son bulmuş ve gayrimenkul fiyatları ve hisse senetleri fiyatları korkunç bir çöküş yaşayarak Japon ekonomisi bir durgunluk dönemi içerisine girmiştir.( Ateş, 2003)

Stagflasyon’un hakim olduğu bu yıllarda enflasyon artarken ülkenin büyüme hızı azalmış hatta durulma noktasına gelmiştir. Bu gelişmeler sonucunda bir yandan Japon ekonomisinin çıktı açığı  hızla büyürken, diğer yandan da işsizlik artmıştır. Ömür boyu is güvencesi söylemlerine karsın, bunalımla birlikte işsizlikle tanışılmış ve imalat sanayinde islerini kaybeden 2 milyon kişi ile işsizlik oranı % 5’e vararak, savaş sonrası dönemin en yüksek düzeyine çıkmıştır. İşsizlik oranıikinci Dünya Savaşından beri ilk kez  ABD’deki işsizlik oranının üzerine çıkmaktadır ve 24-35 yas arası issizlerin sayısı giderek artmaktadir. Özellikle ihracata dönük sektörlerdeki isleri korumayı hedefleyen korumacılık son 6 yılda 2 milyon işin kaybedilmesine neden olmuştur ve buna önümüzdeki 5 yılda 1.3 milyonun daha eklenmesi beklenmektedir. Japonya’nın ihracat endüstrilerindeki bu tıkanma ise ekonomiye giderek düşük üretkenliğe sahip sektörlerin hakim olması ile sonuçlanmakta ve bu gelişme de ülkenin büyüme potansiyelini 1975-90 dönemine kıyasla yarıya indirmektedir. ( Çakır,2001)

Bahsedilen 10 yıllık süreç, kayıp onyıl olarak adlandırılmışolmakla beraber hala etkisi sürmektedir. Japonya ekonomik buhranının ardından doğru hamleler ile tekrar yükselişe geçmiş, ithalatı ve ihracatı arasındaki dengeyi yeniden kurmuştur. Ancak bunun gerçekleşmesi ülkenin neredeyse 30 yılını almıştır.

Türk Gayrimenkul Balonu

2021 yılı verilerine göre konut fiyatları üç büyük şehrimizde de %90’nın üzerinde değer artışıyla karşılaştı. Buna karşılık konut satışlarında önceki yıllara nazaran büyük bir kıtlık görülüyor. İbrahim Demir’in Linkedin üzerinden 2015 yılında paylaştığı bir makaleye göre türk inşaat sektörü her geçen yıl doyum noktasına biraz daha yaklaşmaktadır. Şuan satış dengesi korunmasına rağmenastronomik fiyatlarda konut ücretlendirmeleri büyük bir risk teşkil etmektedir.

BBC’de röportaj veren Emlak uzmanı TebernüşKireçci ise Türkiye’de bir emlak balonu olmadığını şu sözlerle iddia etmiştir; “Türkiye ve İstanbul’da konut balonundan bahsetmek pek doğru olmaz. Kimi zaman bazı kentlerde veya spesifik lokasyonlarda baloncuklar oluşuyor. Bu baloncuklar dolayısı ile bu spesifik lokasyonda fiyatlar gerilediğinde bu bir ‘balon patlaması’ olarak algılanıyor. Örneğin; Bağdat Caddesi, Ataköy veya Ataşehir gibi lokasyonlarda fiyatlar matematiğe aykırıydı. Yani kira çarpanına göre yüksekti. Bu durum fiyatların gerilemesine yol açtı.

Bununla beraber Kireçci’ye göre konut sektöründe iki önemli sorun var. Biri büyük şehirlerdeki arz fazlası diğeri de sektör şirketlerindeki yüksek borçluluk oranı:Konut sektöründeki sıkıntı İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerdeki arz fazlası. Bu arz fazlası dolayısı ile fiyatlar eskisi gibi artmıyor. Ayrıca para ve sermaye piyasalarının getirisinin yüksek olması da yatırımcıyı konut yatırımından kaçırıyor.İstanbul’da bu arz fazlasının erimesi birkaç yılı alır. Ankara için de aynı süreyi verebiliriz. İzmir’de arz fazlası daha az. Birçok Anadolu kentinde bu yıldan başlayarak arz açığı oluştu.Sektördeki ikinci büyük sorun ise özellikle sektörün en büyük 20 şirketinin yüksek borçluluk oranı. Ayrıca bu borçların önemli bir kısmı döviz cinsinden.”

BBC Türkçe’nin aynı haberinde röportaj veren Kadir Has Üniversitesi Ekonomi Bölümü öğretim görevlisi  Prof. Dr. Erinç Yeldan da döviz girdisine bağlı olan ve döviz kazanması sınırlı olan inşaat sektörüne dayalı büyüme stratejisinin Türkiye’nin cari açığınıgenişlettiğini ifade etmiş.

Konut balonun var olup olmadığı hala tartışmalı bir konu. Girişte bahsettiğimiz üzere ekonomide balonların tespit edilmesi ve önlenmesi oldukça zor ve meşakkatli görevlerdir. Bununla beraber  Türkiye’de gayrimenkul balonun olması halinde önlenebilmesi içinERA Türkiye Franchise Geliştirme Yöneticisi İbrahim Demir’in çözüm önerileri şunlar; Konut balonunun önlenmesi için dikkat edilmesi gereken ilk konu planlı üretim ve fiyatların devlet tarafından kontrol edilmesidir. Planlı konut üretimi ile gerçek talebin belirlenmesi ve buna uygun arzın gerçekleştirilmesi ihtiyaç fazlası üretimi engelleyecek, fiyatların sürekli olarak dengede tutulmasına çalışılması ise emlak balonunun gereksiz yere şişmesinin önüne geçilmesini sağlayacaktır.

İbrahim Demir gayrimenkul balonunun patlaması halinde meydana gelebilecek senaryo için ise şu ifadelere yer vermiş; Konut balonunun patlaması ülke ekonomisinin büyük bir darbe alması anlamına gelir. Dünyanın süper gücü olarak isimlendirilen Amerika dahi yaşadığı bu büyük krizi atlatmakta büyük zorluk çekmiş ve ekonomisini toplaması yıllarını almıştır. Bu nedenle henüz çok genç bir cumhuriyet olan Türkiye’nin böylesine büyük bir krizi kaldırmasının zorluğu bilinmeli ve buna yönelik çok sert önlemler ivedilikle alınmalıdır.

KAYNAKÇA

• TheRelationship between MonetaryPolicyandHousingPrices: An Empirical Analysis for Turkish Economy Burak Darıcı
• Posen, A. S. (2006). Why Central BanksShould Not BurstBubbles?. WorkingPaper Series, 06-1.
• Bernanke, B. S. (2002). AssetPriceBubbleandMonetaryPolicy. New York: The Federal Reserve Board.
• Kaplan, C. (1999). Finansal Yenilikler ve Piyasalar Üzerine Etkileri: Türkiye Örneği. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Araştırma Genel Müdürlüğü Tartışma Tebliği 9910.
• Greenspan, A. (2002). OpeningRemarks. Kansas: The Federal Reserve Bank of Kansas City.
• https://www.galatabusinesscenter.com.tr/2020/03/04/ekonomik-balon-nedir/
• https://tr.wikipedia.org/wiki/Ekonomik_balon
• https://www.dunya.com/kose-yazisi/varlik-piyasasinda-balon/6657
• https://wblog.wiki/tr/Japanese_asset_price_bubble
• Roubini, N. (2006). Why Central BanksShouldBurstBubbles?. Stern School of Business, NYU.
• https://tr.wikipedia.org/wiki/Japonya%27n%C4%B1n_balon_ekonomisi#:~:text=Japonya’n%C4%B1n%20balon%20ekonomisi%20(Japonca,patlad%C4%B1%20ve%20Japonya%20ekonomisi%20durgunla%C5%9Ft%C4%B1.
• https://www.mahfiegilmez.com/2013/08/ekonomide-balon-nedir.html?showComment=1532199646187
• JAPON EKONOMISI: BÜYÜMEDEN DURGUNLUGA Prof.Dr.Necip ÇAKIR
• Kalkınma Tartışmalarında Japon Modelinin Yükselişi, Düşüşü ve Tekrar Yükselişi Murat A. Yülek İstanbul Ticaret Üniversitesi
• Kripto Para Fiyatlarında Balon Varlığının Tespiti: Bitcoin, IOTA ve Ripple Örneği Eyyüp Ensari ŞAHİN
• Mucizeden Duraklamaya Japon Ekonomisi: Sonuçlar, SebeplerMurat Yavuz ATEŞ
• https://www.bbc.com/turkce/haberler-turkiye-44396146
• https://www.karar.com/ekonomi-haberleri/konut-balonu-her-an-patlayabilir-son-15-yilin-en-hizli-artisi-1619203
• https://www.medyatava.com/haber/konut-alacak-olanlar-dikkat-uzmanindan-uyari-geldi-konut-alma-zamani-mi-ev-fiyatlari-neden-yuksek-emlak-balonu-nedir-ve-emlak-balonu-patlarsa-ne-olur_237144
• TÜRKİYE’DE KONUT BALONU VAR MI?, İbrahim Demir